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As novas regras acerca do desfazimento da compra e venda de imóveis em incorporações imobiliárias previstas pela Lei 13.786/2018. 23/01/2019

O “boom” do mercado imobiliário, que ocorreu no momento pós crise de 2008[1], implicou numa valorização dos imóveis cujas cifras foram astronômicas. Chegou-se a atingir 121% nos cinco anos subsequentes. Todavia, a partir de 2015, já instalada a crise econômica que assolou o país neste período, os indicadores deste setor demonstraram uma verdadeira retração.

Tais fatores – crise econômica, agregada ao fato de que as formas de pagamento para aquisição de imóveis na época de bonança, via de regra, foram ajustadas a longo prazo – fizeram com que os adquirentes ficassem inadimplentes com o cumprimento de suas obrigações, gerando uma série de prejuízo ao mercado.

Neste cenário, o Congresso Nacional viu a oportunidade e conveniência de aprovar a Lei Federal nº 13.786/2018, a qual trouxe inúmeras novidades no sentido de regular a relação existente entre o incorporador e os adquirentes de imóveis na planta ou de parcelamento do solo urbano.

Dentre as regras criadas, pode-se citar, por exemplo, a necessidade de que os contratos de compra e venda tenham em seu corpo um quadro resumo, em que serão indicadas as principais condições comerciais pactuadas pelas partes.

Porém, a alteração mais polêmica refere-se à multa por inadimplemento das parcelas por parte do adquirente ou no que tange ao distrato. De acordo com a nova Lei, o adquirente que não pagar em dia poderá perder o imóvel, ficando sujeito a uma multa de 25% dos valores por ele pago. Destaque-se que tal multa poderá ser aumentada para 50% do valor pago, caso o incorporador tenha optado pelo patrimônio de afetação.

Deve-se salientar que tais multas também incidirão quando o adquirente pleitear a rescisão imotivada do contrato com a celebração do distrato.

Aliás, neste particular, a Lei nº 13.786/2018 – a símile do que diz o Código de Defesa do Consumidor para compras via e-comerce – criou o direito de arrependimento do adquirente quando o contrato for firmado em estande de venda ou fora da sede do incorporador. Neste caso, haverá a imediata devolução do valor pago, inclusive eventual comissão de corretagem, se o adquirente exercer o arrependimento no prazo de 7 dias. Ultrapassado este prazo, o contrato se tornará irretratável, sujeitando o comprador às multas mencionadas no parágrafo anterior.

Outra regra que chamou a atenção é a regulamentação da indenização devida pelo incorporador na hipótese de atraso da obra por prazo superior a 180 dias da data estipulada no contrato para a finalização da obra. Se isto ocorrer, o incorporador deverá realizar, a cada mês de atraso, o pagamento ao adquirente do valor correspondente a 1% do valor já pago, o que será corrigido monetariamente pelo índice que for estipulado em contrato.

É importante esclarecer que tais regras são aplicáveis somente aos contratos decorrentes de incorporação imobiliária. Assim, estão excluídas da abrangência desta lei as construções por administração ou a aquisição de imóvel já finalizado.

Por fim, deve-se destacar que os novos contratos que não estiverem adequados às regras prevista na nova lei deverão ser corrigidos no prazo de 30 dias, sob pena de caracterização de justa causa para desfazimento do negócio.

JOAO VITOR RIBATSKI – OAB/PR 62.370

[1]  Dados obtidos junto ao Banco de Compensações Internacionais.