Embora a mais comum das ações locatícias seja a de despejo, a lei do inquilinato prevê uma série de outras medidas judiciais que visam garantir os direitos do inquilino e do locador. Em breves linhas, pontuaremos os requisitos e os efeitos práticos de algumas delas.
É sabido que, com o passar do tempo, o imóvel alugado sofrerá certa valorização ou, até mesmo, desvalorização. Deste modo, tanto o inquilino, como o Locador, podem ajuizar uma ação revisional, visando adequar o aluguel à realidade do mercado. Para tanto, a parte que quiser ingressar com esta medida judicial deverá aguardar 3 anos de vigência do respectivo contrato.
A propósito, na ação revisional, poderá ser pleiteado logo no início do processo a fixação de um valor de aluguel provisório.
Outra importante medida é a ação renovatória. Tal ação terá cabimento quando a locação for comercial e o inquilino pretender a renovação do prazo de vigência do contrato, independentemente da vontade do locador. O objetivo principal deste processo é garantir ao locatário o fundo de comércio adquirido no decorrer da locação.
São três os requisitos da ação renovatória, quais sejam: a) contrato escrito e com prazo determinado; b) o prazo mínimo do contrato a ser renovado ou a soma dos prazos sucessivos dos contratos escritos sejam de no mínimo cinco anos; c) explorar a mesma atividade comercial no local pelo tempo mínimo de 3 anos.
Destaque-se que este processo deverá ser promovido no último ano do contrato de locação e, impreterivelmente, 6 meses antes do término do seu prazo de vigência.
Por último, vale destacar a ação de consignação em pagamento. Tal medida pode ser promovida pelo inquilino que, de alguma forma, encontra-se impedido de pagar o aluguel. Por exemplo, no caso do locador negar-se a fornecer o respectivo recibo, ou, ainda, quando houver dúvidas sobre quem é efetivamente o locador. Obviamente que deve haver um motivo não atribuível ao inquilino que justifique a impossibilidade do pagamento do aluguel.
Enfim, tais ações são importantes instrumentos para que as partes envolvidas numa locação possam fazer valer seus direitos.
João Vitor Ribatski (OAB/PR 62.370).
