Uma excelente possibilidade de investimento para proprietários de imóveis que ainda não foram edificados é a locação na modalidade “built to suit”. Esta modalidade é caracterizada como uma operação imobiliária pela qual o locador realiza uma construção sob medida para seu inquilino.
Embora já fosse praticada em nosso país há um bom tempo, a locação “built to suit” somente foi regulamentada em 2012, com a promulgação da Lei 12.744.
Importa salientar que o referido diploma legal trouxe uma maior garantia ao locador, tornando tal modalidade de locação mais viável economicamente. Isso porque, na hipótese de rescisão pleiteada pelo locatário, o limite da multa que pode ser estipulada passou a ser a soma dos alugueres a receber até a data final de vigência do contrato que foi originalmente pactuada.
Destaque-se que, antes do advento da Lei 12.744, aplicava-se a regra geral da lei do inquilinato, na qual é expressamente previsto que o pagamento desta multa seria proporcional ao período de cumprimento do contrato de locação. Isto, obviamente, impossibilitava economicamente a celebração da locação na modalidade “built to suit”, vez que a multa não indenizava o alto investimento despendido pelo locador na construção da edificação sob medida.
Agora, não é mais assim. A indenização do custo da construção é garantida. Todavia, para tanto, é necessário que o contrato seja redigido de forma segura, contendo inclusive uma cláusula que preveja a multa conforme acima indicado.
A propósito, deve-se ressaltar que foi expressamente permitida a renúncia prévia do direito de revisão do valor dos alugueres. Portanto, ao celebrar o contrato de locação na modalidade em questão, o inquilino poderá renunciar o direito de promover a ação revisional de aluguel, instrumento que permitiria a revisão do aluguel para adequá-lo ao valor praticado pelo mercado.
Outra grande inovação decorrente da Lei 12.744 é viabilizar às partes contratantes uma maior autonomia negocial. Isto é imprescindível em razão da dinâmica e complexidade das relações jurídicas que podem se originar da celebração do contrato de locação “built to suit”.
Portanto, todas as condições podem ser amplamente debatidas, a fim de assegurar um contrato que atenda perfeitamente as intenções do locador e do locatário, dando segurança jurídica a ambas as partes que, desta forma, não serão pegas de surpresa do curso da locação com a eventual alegação de qualquer nulidade de cláusula contratual.
Dr. João Vitor Ribatski – OAB/PR 62.370.
Advogado e Professor Universitário, Especialista em Direito Civil, Negocial e Imobiliário.
Dr. Angelo Eduardo Ronchi- OAB/PR 40.666.
Advogado e Professor Universitário, Especialista em Direito Processual Civil e Direito e Processo do Trabalho.
